Immobilier et construction
Litige entre locataire et propriétaire : comment un avocat en droit immobilier règle le conflit sans passer par la case tribunal ?
Par
L'équipe DePlano
le 4 août 2025
En cas de litige entre locataire et propriétaire, la loi impose le plus souvent une tentative de conciliation avant toute action en justice. L’avocat spécialisé en droit immobilier pilote chaque étape : mise en demeure, saisine de la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, procédure devant le juge des contentieux de la protection.
Voici la méthode complète pour sortir d’un conflit locatif sans perte de temps ni d’argent.
Sommaire
- Comprendre la nature d’un litige locatif
- Pourquoi tenter la conciliation avant d’attaquer
- Étapes de résolution amiable : la méthode pas-à-pas
- Quand et comment saisir le juge des contentieux de la protection
- Avocat en droit immobilier : levier décisif pour gagner du temps et de l’argent
- Trouvez votre avocat expert en droit immobilier simplement sur DePlano
- FAQ
Comprendre la nature d’un litige entre locataire et propriétaire
Un litige locatif oppose un locataire et un bailleur autour d’un bail d’habitation. Les cinq motifs les plus fréquents sont : le dépôt de garantie non restitué, le montant du loyer ou de sa révision, les travaux non réalisés, les charges locativescontestées et l’état des lieux de sortie. Chacun de ces désaccords peut fait naître un litige susceptible de bloquer la relation contractuelle, d’où l’intérêt d’agir vite.
Parce que le bail crée des obligations réciproques, la première question à se poser est simple : le contrat ou la loi ont-ils été respectés ? Un avocat en droit immobilier commence donc par analyser le bail, les courriels, l’état des lieux et les factures pour déterminer la responsabilité de chaque partie.
Pourquoi tenter la conciliation avant d’attaquer
Depuis la loi ELAN, la conciliation amiable est obligatoire lorsque le litige locatif porte sur une somme inférieure ou égale à 5 000 € ou sur la révision du loyer (source: Service Public). Cette étape préalable se déroule :
- soit devant la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite et paritaire ;
- soit devant un conciliateur de justice, également gratuit et présent dans chaque tribunal.
La CDC doit être saisie dans un délai de trois mois après la signature du bail pour contester un complément de loyer ou un nouveau loyer de relocation (source : Service Public). En pratique, la commission rend un avis non contraignant mais qui facilite souvent un accord écrit. Le taux de succès dépasse 60 % selon les rapports annuels de la chancellerie.
La conciliation est gratuite, suspend la prescription et évite les frais d’huissier indispensables devant le juge. Pour ces raisons, un avocat conseille toujours d’épuiser cette voie amiable : elle préserve la relation et réduit la durée totale du conflit.
Étapes de résolution amiable : la méthode pas-à-pas
Étape 1 : la mise en demeure.
Avant toute saisine, le locataire ou le propriétaire adresse une lettre recommandée avec accusé de réception exposant les griefs, les textes applicables et un délai raisonnable (généralement huit à quinze jours) pour exécuter l’obligation. Cette lettre constitue la première preuve du litige.
Étape 2 : la saisine de la CDC.
Si la mise en demeure reste sans effet, l’avocat remplit un formulaire et l’envoie avec les pièces jointes (bail, état des lieux, devis, photos). La commission convoque les parties dans le mois.
Étape 3 : l’audience de conciliation.
Locataire et bailleur exposent leur position devant deux représentants des propriétaires et deux des locataires. L’avocat présente une proposition transactionnelle. Un procès-verbal est rédigé actant un accord total, partiel ou l'absence d'accord
Étape 4 : l’exécution de l’accord.
S’il y a accord, les parties le signent et s’engagent. L’avocat veille à inscrire des pénalités ou un calendrier clair pour éviter un nouveau conflit. En cas d’échec, il prépare le dossier contentieux.
Cette méthode réduit le temps moyen de résolution de six mois par rapport à une procédure judiciaire directe.
Quand et comment saisir le juge des contentieux de la protection
Le juge des contentieux de la protection (JCP) intervient lorsque :
- le litige dépasse 5 000 € ;
- la conciliation obligatoire a échoué ou n’est pas exigée ;
- l’une des parties sollicite une expulsion ou la saisie d’un dépôt de garantie.
Le locataire ou le bailleur dispose de trois ans pour agir à compter de la naissance du différend (source : Service Public). L’avocat rédige alors l’assignation, collecte les preuves (bail, correspondances, devis, constat d’huissier) et représente son client à l’audience. Les délais varient de six à douze mois selon la charge du tribunal ; le jugement peut faire l’objet d’un appel dans le mois.
Même devant le JCP, un accord peut intervenir : le magistrat homologue fréquemment une transaction négociée à l’audience, ce qui rend l’entente exécutoire.
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Avocat en droit immobilier : levier décisif pour gagner du temps et de l’argent
Analyse juridique du bail :
L’avocat identifie les clauses contraires à la loi du 6 juillet 1989 ; il repère par exemple une clause abusive sur les réparations locatives ou un plafonnement illicite des charges. Cette expertise évite de longs débats.
Négociation sous pression :
Face à un bailleur institutionnel ou un locataire de mauvaise foi, la simple présence d’un conseil spécialisé crédibilise la démarche et accélère la conclusion d’un accord.
Optimisation des frais :
L’avocat vérifie la couverture d’une protection juridique ou l’éligibilité à l’aide juridictionnelle. Il chiffre le litige pour convaincre la partie adverse qu’une solution amiable est économiquement rationnelle.
Gestion des délais :
Dans un contexte où les tribunaux déstockent difficilement les affaires civiles, l’avocat construit une stratégie procédurale : référé pour faire réaliser des travaux urgents ou requête simplifiée lorsque le montant est faible.
En bref, l’avocat en droit immobilier transforme un conflit potentiellement long en résolution rapide.
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Questions fréquentes
Il a un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. Passé ce délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard s’applique.
Non. Il doit continuer à payer le loyer mais peut saisir le juge pour obtenir une réduction ou la réalisation forcée des travaux.
Elle l’est pour les baux d’habitation du parc privé, hors locations saisonnières. Elle n’intervient pas pour les locaux commerciaux.
Non, sauf exceptions (délogement d’occupants violents, immeuble dangereux). La trêve s’étend du 1er novembre au 31 mars.
Chaque partie supporte ses frais, mais le juge peut les mettre à la charge du perdant.
Uniquement si une clause de révision est prévue, dans la limite de l’indice de référence des loyers.
Sans état des lieux, la loi présume que le logement a été délivré en bon état. Le bailleur doit prouver le contraire pour retenir des sommes sur le dépôt de garantie.
À propos de l'auteur
Cet article a été rédigé par l’équipe DePlano. Notre mission : rendre le droit plus simple, plus transparent et plus accessible à tous.
Chaque contenu est co-construit avec des avocats experts pour vous apporter des réponses claires, concrètes et fiables.
