Faire appel à un avocat spécialisé en fiscalité immobilière pour optimiser votre patrimoine

Un avocat fiscaliste immobilier identifie les régimes fiscaux adaptés (IR, IS, SCI), sécurise vos déclarations d’IFI, limite la plus-value immobilière et pilote la TVA sur vos opérations. Son accompagnement réduit les risques de redressement et optimise durablement votre patrimoine immobilier.

Dans ce guide, vous découvrirez comment l’avocat spécialisé en droit immobilier sécurise vos opérations immobilières.

Sommaire

1. Pourquoi l’immobilier exige un avocat fiscaliste
2. Glossaire des abréviations utilisées
3. Les risques cachés sans conseil fiscal immobilier
4. Missions clés d’un avocat en fiscalité immobilière
   1. Audit patrimonial et choix du régime (IR, IS, SCI)
   2. Optimisation IFI et transmission
   3. TVA immobilière et opérations marchand de biens
5. Étapes d’un accompagnement fiscal réussi
6. Combien coûte un avocat fiscaliste immobilier ?
7. Cas pratiques
8. DePlano : trouvez votre expert en fiscalité immobilière
9. FAQ

Pourquoi l’immobilier exige un avocat fiscaliste

L’immobilier concentre plusieurs impôts : IFI, revenus fonciers, TVA immobilière, plus-value à la revente. Un simple changement de régime (par exemple passer une SCI de l’IR à l’IS) modifie la charge fiscale de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Or la législation évolue chaque année : le seuil d’imposition à l’IFI reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net en 2025, avec un barème progressif démarrant à 0,5 % (source : Service Public). Un avocat fiscaliste anticipe ces variations, adapte la structure juridique et sécurise vos déclarations.

Glossaire des abréviations utilisées

Les risques cachés sans conseil fiscal immobilier

Sans conseil, trois écueils majeurs guettent l’investisseur :

• Sur-taxation : mauvaise application des abattements sur la plus-value immobilière (exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux) peut coûter jusqu’à 36,2 % du prix de vente (source : Service Public).

• Redressement IFI : une décote de 30 % sur la résidence principale n’est admise que si le bien n’est pas logé dans une SCI à l’IS. Ignorer cette subtilité déclenche pénalités et intérêts de retard.

• Mauvais taux de TVA : appliquer le taux réduit de 10 % alors que le taux normal de 20 % s’impose sur une rénovation lourde entraîne un rappel de TVA plus intérêts.

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Missions clés d’un avocat en fiscalité immobilière

Audit patrimonial et choix du régime d'impôt (IR, IS, SCI)

L’avocat analyse la composition du patrimoine, la durée de détention visée, le profil d’investisseur. Il compare l’imposition à l’IR (abattement progressif sur la plus-value) et à l’IS (amortissement mais taxation à la clôture). Dans une SCI, il vérifie les obligations déclaratives : formulaire 2072 pour l’IR ou 2065 pour l’IS (source : impots.gouv.fr). Cette cartographie permet de choisir la structure (SCI familiale, SAS immobilière, détention directe) alignée sur les objectifs.

Optimisation impôt sur la fortune immobilière et transmission de patrimoine immobilier

L’IFI ne vise que l’actif immobilier net taxable ; le passif est déductible sous conditions. Votre avocat calcule les dettes admises, applique la décote résidence principale et sépare les biens professionnels exclus. Il prépare également la transmission (donation-partage, démembrement de propriété) pour lisser la fiscalité et protéger les héritiers. Les plus-values latentes restent reportées, évitant une double taxation future.

TVA immobilière & opérations marchand de biens

Dans une opération d’achat-revente, l’avocat sécurise le régime de la TVA sur marge (article 257, 7°-bis CGI) et formalise l’engagement de revendre ou de construire sous deux ans pour bénéficier des droits réduits de mutation. Il vérifie la clause d’option TVA dans les actes afin d’éviter l’assujettissement automatique au taux normal de 20 % (source : impots.gouv.fr).

TVA sur marge
Régime fiscal qui taxe uniquement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, applicable à certains biens revendus sans TVA initiale, notamment en immobilier ou pour les marchands de biens.

Étapes d’un accompagnement fiscal réussi

1. Consultation initiale : clarification des objectifs (patrimoine à long terme, cash-flow, transmission).

2. Audit documentaire : titres de propriété, baux, bilans SCI, projections de vente.

3. Stratégie sur mesure : choix des véhicules (SCI, holding IS, SARL de famille), plan de financement et calendrier déclaratif.

4. Mise en œuvre : rédaction des statuts, pactes d’associés, conventions de trésorerie.

5. Suivi annuel : déclarations IFI, 2072 ou 2065, calculs d’amortissement, veille réglementaire.

6. Sortie / arbitrage : simulation de plus-value, mise en place d’options de report ou de sursis, calcul du coût fiscal net avant décision.

Chaque phase est contractualisée par une convention d’honoraires écrite (obligatoire depuis la loi n° 2015-990 du 6 août 2015).

Combien coûte un avocat fiscaliste immobilier ?

En 2025, la consultation initiale se facture en moyenne 150 € à 500 € HT selon la notoriété du cabinet. Le taux horaire pratiqué se situe entre 200 € et 450 € HT pour les dossiers complexes. Pour une structuration de SCI avec pacte et options IS/IR, comptez 2 000 € à 4 000 € au forfait. Les honoraires de résultat (pour une économie d’impôt obtenue) restent encadrés : ils s’ajoutent à un fixe et ne peuvent constituer la rémunération exclusive (article 10, loi du 31-12-1971).

Astuces pour maîtriser le budget :

• Périmètre clair : plus votre demande est précise, moins il y a d’heures imprévues.

• Demandez plusieurs devis avant de choisir.

• Mobilisez la protection juridique si votre contrat la couvre (plafond moyen : 3 000 €).

Cas pratiques : trois optimisations qui fonctionnent

DePlano : trouvez votre expert en fiscalité immobilière

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Questions fréquentes

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À propos de l'auteur

Cet article a été rédigé par l’équipe DePlano. Notre mission : rendre le droit plus simple, plus transparent et plus accessible à tous.

Chaque contenu est co-construit avec des avocats experts pour vous apporter des réponses claires, concrètes et fiables.